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【ブログ】滞納、空室などのリスク回避には管理会社に任せたほうがベター~アパート経営~

◎事業化するメリット

空き家率の増加と人口減少が続くなか、アパート経営の難しさは否めません。

しかし、これから10~ 20年の間に、バブル期の賃貸物件が取り壊されるようになり、

新築賃貸住宅の需要が増えることも予想されています。

なかでも単身者向けのアパート経営に注目する投資家も少なくありません。

初期費用の大部分を占める建築費の目安は、

木造で坪単価40万~60万円、鉄骨造で坪単価60万~80万円、

鉄筋コンクリートで坪単価70万~100万円程度です。

また、用意する自己資金の目安は、おおよそ物件価格の1~2割程度ですが、

安定した経営のために3割程度は確保するのが一般的です。

自己資金が少なすぎるとローンが通りにくくなりますし、のちのキャッシュフローにも影響します。

ただし、土地を所有していればローン審査のハードルが低くなるうえ、税制上でも有利です。

実際に自己資金300万円程度からアパート経営をはじめる人も少なくありません。

アパート経営の大きなメリットで見逃せないのが節税効果です。

たとえばサラリーマンなら、給与所得を得ながら家賃収入も得られ、

なおかつ不動産投資にかかった経費を計上することで税金が戻ってくるので、

結果的に年収はグンとアップする可能性があります。

ただし、一部の不動産投資会社によるサブリース問題などもあり、

資金を借り入れて事業をはじめる際はかなり慎重な判断が必要になります。

 

◎事業化するデメリット

アパート経営の将来性を考えるにあたって、見過ごせないのが空き家率の上昇です。

空き家率が高くなるということは、賃貸住宅では部屋が埋まりにくいことを意味します。

つまり家賃収入が見込めず、アパート経営が困難になってしまいます。

そして、もう一つの大きなデメリットは想定していた家賃収入が得られないことです。

収益が得られないとローンの返済が難しくなり物件を手放さなければならなくなったり、

売却できずに自己資金を投入し続けなければならなくなったりすることもあります。

さらに空室以上にリスクとなるのが、入居者の家賃滞納です。

滞納があったからといって、法的には入居者を即退去させることはできません。

つまり、滞納が続いている間は家賃収入が途絶えるだけでなく、

新たにほかの人へ貸し出すこともできない状態となります。

もし長期化すると、経営自体に影響を及ぼすことになりかねません。

 

◎営業のポイント

アパート経営では、いずれ建物の老朽化により予想よりも大がかりな修繕費がかかる場合があります。

たとえば、事業開始当初から家賃収入の数%を修繕費用に確保しておかなければ、

想定外の出費に対応ができず破綻してしまうことになります。

また、競争力を維持していくために時代のニーズに合わせていくことも必要です。

たとえば、セキュリティシステムの導入や宅配ボックスの設置、

無料のWi-Fi設備など、アパートの競争力を高めるためにも、

数年ごとに設備を見直すなど、つねにアンテナを張り、

対応していくことが今後のアパート経営には欠かせません。

 

◎実務のポイント

アパート管理を自分でやることは可能ですが、失敗を招くリスクが高くなります。

なぜなら、ノウハウが不足していて迅速な対応が難しいからです。

とくに、滞納についてはできるだけ早く兆候をキャッチし、

適切な対応をしなければ問題は長期化します。

また、トラブル時の対応が遅い場合や改善が見込めない場合は、

現在の入居者離れを引き起こし、入居率の低下につながります。

経営失敗リスクを下げるためには、トラブルが発生したときに迅速に対応できる、

信頼度の高い管理会社を選ぶことも重要です。