【ブログ】重要事項説明-建物貸借についてのQ&A③

Q　対抗要件について教えてください。対抗要件を備えていないことでどのような問題がありますか。

また、一般的には借地権の登記をするものなのでしょうか。

借地権を第三者に対抗する方法は、借地権の登記と、借地上の建物の登記の2種類があります。

また、借地上の建物が滅失した場合でも、一定の方法により、対抗力を保持することができます。

借地権の対抗要件を備えていない場合は、底地を買った者や抵当権者など第三者に対して自己の借地権を主張することができない問題があります。

借地権の種類は地上権と賃借権の2種類があり、前者は登記をしていることが一般的ですが、

賃借権は原則として地主の承諾が必要になりますので、借地権の登記ではなく借地上の建物を登記することが一般的です。

Q　対抗要件について、借地権者以外の名義（例えば、親の名義等）でも建物の登記がされていれば、借地権者は対抗要件を備えるのでしょうか。

対抗要件は原則として登記名義と権利者が一致していることが前提になります。

したがって、親の名義など親類縁者の場合は対抗力がないというのが判例の見解です。

Q　市街化調整区域の土地を資材置き場として貸す場合の注意点を教えてください。

市街化調整区域では、原則、建物の建築ができないので、資材置き場としての土地活用がなされるケースが見受けられますが、

まず、資材置き場としても使用できるのかの調査が必要です。

また、使用できるとしても、倉庫やトランクルームを建築することはあらかじめ禁止しておく必要があります。

建築物の設置は、都市計画法29条により開発許可が必要だからです。

なお、まず、トランクルームを2つ置き、やがて、2つのトランクルームの上に屋根を置き、次に壁を作り、電話を引いて徐々に建物状のものとして借地権を主張するというトラブル例が現にあります。